2주택자 2번째 집 매도 시 비과세 받는 방법 2018년 12월에 대구 동구의 아파트를 매수를 했고 2020년 5월 파주에

1. 기본 상황 요약

• 1번째 주택(대구): 2018년 12월 취득, 2025년 매도 예정 (양도차익 없음)

• 2번째 주택(파주): 2020년 5월 취득, 2025년 매도 예정 (양도차익 발생)

• 양도 시점: 대구 주택 먼저 매도 → 파주 주택 매도

• 조정대상지역 여부: 취득 당시 두 주택 모두 조정대상지역 아님 (단, 2025년 현재 파주가 조정대상지역인지 확인 필요)

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2. 비과세 요건 및 적용 가능성

(1) 1번째 주택(대구) 매도 시

• 2주택자 상태에서 매도하므로, 양도세 과세 대상입니다.

• 다만, 양도차익이 없으므로 세금은 발생하지 않습니다.

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• 비과세 요건 미충족:

• 2주택자 상태에서 첫 번째 주택 매도 시, 비과세 특례(일시적 2주택)를 적용하려면 신규 주택(파주) 취득 후 3년 이내에 기존 주택(대구)을 매도해야 합니다.

• 본 사례에서는 파주 주택 취득(2020년 5월) 후 3년(2023년 5월)이 지났으므로 일시적 2주택 비과세 적용 불가합니다.

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(2) 2번째 주택(파주) 매도 시

• 1주택자 상태에서 매도하므로, 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도차익이 12억 원 이하일 경우 비과세됩니다.

• 1주택 비과세 요건:

• 보유기간: 2년 이상 (2020년 5월 취득 → 2025년 매도 시 5년 보유로 충족).

• 실거주 요건: 파주가 조정대상지역이라면 2년 이상 거주 필요.

• 단, 취득 당시 파주는 조정대상지역이 아니었으나, 2025년 현재 조정대상지역으로 지정됐다면 실거주 2년이 필요합니다.

• 조정대상지역이 아니라면 실거주 요건 없이 비과세 가능합니다.

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3. 결론 및 실무 팁

• 파주 주택 매도 시 1주택 비과세 가능 여부:

• 조정대상지역 여부에 따라 결정됩니다.

• 비조정대상지역: 보유기간 2년 이상만 충족하면 비과세 가능 (양도차익 12억 원 이하 기준).

• 조정대상지역: 보유기간 2년 + 실거주 2년 모두 충족해야 합니다.

• 실거주 증빙:

• 전입신고 확정일자, 공과금 납부 내역, 거주 확인서 등으로 증빙해야 합니다.

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• 추가 확인 사항:

• 2025년 파주의 조정대상지역 지정 여부를 반드시 확인하세요.

• 세법 개정 가능성에 대비해 국세청 또는 세무사와 상담을 권장합니다.

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4. 요약

※ 주의사항

• 조정대상지역은 매년 변경될 수 있으니, 파주 2025년 지정 여부를 꼭 확인하세요.

• 거주 여부가 불분명하면 임차차임지급내역, 통신요금고지서 등으로 추가 증빙할 수 있습니다.